住宅ローンが残っていても家は売れる？売却の流れとローン残債がある場合の注意点

「まだ住宅ローンが残っているけれど、家を売ることはできる？」
「ローンを完済してからでないと売却できない？」と疑問に思っている方も多いのではないでしょうか。
結論からいうと、住宅ローンが残っている家でも売却することは可能です。
ただし、基本的には売却時に住宅ローンを完済し金融機関が設定している抵当権を抹消する必要があります。
今回は、住宅ローンが残っている家を売却する方法や基本的な流れ、
売却価格よりローン残高が多い場合の対応についてわかりやすく解説します。

🏠 住宅ローンが残っていても家は売却できる？

住宅ローン返済中の家でも、売却することは可能です。
多くの場合、家の売却代金を住宅ローンの返済に充て、残っているローンを完済します。
住宅ローンを利用して購入した不動産には、一般的に金融機関の「抵当権」が設定されています。
抵当権が付いたままでは通常の売却が難しいため、物件の引き渡し時にローンを完済し、
抵当権を抹消する手続きを行うのが一般的です。

💰 まずは住宅ローンの残高を確認する

家の売却を考え始めたら、まず確認したいのが現在の住宅ローン残高です。
金融機関の残高証明書やインターネットバンキングなどで確認できる場合があります。
同時に、不動産会社へ査定を依頼し、「家がいくらくらいで売れそうか」を確認します。
住宅ローン残高と予想される売却価格を比較することで、
どのような方法で売却できるかを判断しやすくなります。

📈 売却価格が住宅ローン残高を上回る場合

家の売却価格が住宅ローン残高を上回る状態を「アンダーローン」と呼びます。
たとえば、住宅ローンが1,500万円残っていて家が2,000万円で売却できた場合、
売却代金から住宅ローンを完済できる可能性があります。
ただし、不動産売却には仲介手数料や登記費用などの諸費用がかかるため、
単純に売却価格とローン残高だけを比較するのではなく、諸費用も含めて計算する必要があります。

📉 売却価格より住宅ローン残高が多い場合

家の売却価格よりも住宅ローン残高のほうが多い状態を「オーバーローン」と呼びます。
例えば、住宅ローンが2,500万円残っているのに対し売却価格が2,000万円の場合、
その差額を自己資金などで補わなければ完済できません。
自己資金で不足分を補えない場合は、住み替えローンを利用できる可能性もあります。
また、住宅ローンの返済が困難になっている場合には、
金融機関の同意を得て「任意売却」を検討するケースもあります。

🔑 住宅ローンが残っている家を売却する流れ

まずは住宅ローンの残高を確認し、不動産会社へ査定を依頼します。
査定価格とローン残高を比較したうえで売却方法を決め、販売活動を開始します。
買主が見つかり売買契約を締結した後、決済・引き渡し日に売却代金を受け取り、
その資金などを使って住宅ローンを完済します。
その後、抵当権の抹消手続きを行い、買主へ物件を引き渡すのが一般的な流れです。

⚠️ 売却前に確認しておきたい注意点

住宅ローンが残っている家を売る場合は、「いくらで売れるか」だけでなく、
「売却後に実際にいくら手元に残るか」を確認することが重要です。
仲介手数料や登記費用、住宅ローンの繰上返済に関する手数料などが発生する場合もあります。
また、住み替えを予定している場合には、新居の購入時期と現在の家の売却時期を調整する必要があります。
資金計画に無理がないよう、早い段階で売却価格の目安とローン残高を確認しておきましょう。

✨ まとめ

住宅ローンが残っている家でも、売却代金などでローンを完済し、
抵当権を抹消できれば売却することは可能です。
まずは現在の住宅ローン残高と家の査定価格を確認し、売却後に必要となる諸費用も含めて
資金計画を立てることが大切です。
「ローンが残っているから売れない」と諦める必要はありません。
住宅ローン返済中の家の売却や住み替えをご検討中の方は、
まずは現在の状況を整理した上で、不動産会社へ相談してみましょう。